主题: 跑路、裁人、缺钱，房地产行业怎么了？

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■文｜李克纯

■来源｜丽尔摩斯（ID：lilmes）

房地产行业正在迎来10年后的第二次大动荡，身在其中的人感受尤为强烈。

小许是一家上市房地产公司设计管理层人员，最近半年公司缺钱缺的厉害。“公司出了很多新制度，提倡精细化管理，办事要重重审批，公司内部推进工作压力很大。”小许能明显的感觉到公司的裁员倾向。“也有尝试找新工作，合适的很难遇。”倒是有一家刚成立不久的小地产公司抛出了橄榄枝，但难以打动小许：“房地产行业在向规模化和集约化发展，小房企风险更大。”可是同类别或者更大的房企，她没有机会。

是等着被裁员还是先去小房企，公司历经几次飘摇后，小许动摇了。

人心浮动的不止小许所在的这家公司。2018年第三季度，房企似乎迎来了最艰难的时刻。

7月20日，中弘因资金链断裂，老板跑路而不得不倒闭，成为有史以来第一家上市开发商爆雷； 

7月21日，2018年前3月销售额排行榜位列全国前15名之内的泰禾被爆出大规模“答题”裁员、本科非985、211院校的直接裁掉；

8月23日，上海最大的房地产企业绿地集团又被爆出裁员30%，内部名叫“消灭小白兔”；

8月24日，被称为楼市风向标的李嘉诚旗下的房地产公司长江实业上海公司被曝大量裁员，目前不少员工已经离职。

虽然此后，多家房企否认裁员，给出“换员”、“人员升级”  的解释，依然挡不住房地产市场的瑟瑟寒意。

有的在裁员减包袱，有的强制加班加动力，比如不让睡午觉的富力、23点下班的荣盛，各路房企十八般武艺夺命狂奔，为的是尽最大的速度获得现金流抢占市场，力保资金链不断裂。

黑云压城城欲摧，这是众多地产企业生存现状的一个缩影，或许也是一个时代结束的缩影。

钱！钱！钱！

现金流是房企的命脉，尤其在缺钱的2018年。进入2018年后，政策风向突变，银行切断了开发贷，开发商瞬间被勒住了脖子。

开发贷，一直是房地产行业的重要基石。对于房企来说，一旦没有了开发贷，其他任何依托于“开发贷”的高明财技都会变得苍白。比如信托、债券等其他融资手段，银行并不是主要靠这些资金完成开发的，房企需要它们不过为了“垫资”，不过是为了稳住现金流，在开发贷未到位之前承当“过桥”的角色。现在对开发贷款动手，是断了开发商的发展根本。 

对于房地产行业来说，这可能会是历史性的时刻，因为除了少数大房企来说，2016年那波加杠杆加速进场的小房企乃至部分中型房企都可能因此“失速”甚至失踪。

除了银行贷款，过去融资渠道宽松时的信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道如今也都在一个个变窄。 以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。随着国家明令禁止发现美元债务，几乎所有融资渠道都被堵严。 

有房企表示，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。

坊间还有消息，一家A股上市房企直接向员工募集资金，100万起购利率18%，超过300万利率20%。真是令人瑟瑟发抖。 

毕竟对房企来说，外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模，也决定了房企的偿债能力。 

众多房企在2016年发债，那时发债成本低， 数据显示，2016年房地产行业共有390家企业发行债券1116只，总规模11303.61亿元，比2015年债券发行数量及规模分别增长84.8%与69.9%，其中公司债作为房地产企业最主要的发债类别，占据了总发行规模的72%。

这批债券将陆续在2018年进入回售期。根据天风证券的测算，明年需要偿付的公司债中，房地产行业以4619亿元的规模独占鳌头。这也就意味着2018年、2019年房企还债将进入高峰期。债务集中到来，还本付息的压力将会拖跨房企的现金流。

更可怕的是，国内房企的负债率也在不断上升。2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长幅度达23.21%。

调控和银根收紧，收成又跟不上，前期的巨量债还不上，房企会面临灭顶之灾，不得不采用相关措施减少支出。这就是大规模裁员的最直接原因了。银根收缩也是中弘这类金融操作类企业玩不下去的根本原因。

大规模裁员还有一个原因是，项目减少导致员工需求减少。

今年下半年以来，整个房地产调控政策并未有松绑迹象，市场政策层面，在限购、限贷、限价、限售等基础上，又通过严查、约谈、问责、整治等方法打击违规违法销售行为。根据中原地产统计，8月份以来，全国各地出台房地产调控政策已经超过25次，预计后续监管将继续高压状态。

在土地领域，各种限地价、限房价、熔断等手段层出不穷，房企拿地的压力越来越大，土地流拍现象不断发生。房企持有的项目越来越少，项目并购门槛越来越高。项目的数量减少了，对员工的需求自然而然就会减少。

据财联社报道接近长实的房地产业内人士则透露，由于长实上海公司在开发的楼盘不多，近几年也没有拿新的项目，目前的团队并不需要太多人员。因此除了保留少量工作人员对正在开发的项目进行收尾之外，多数人员将按照内部补偿方案，同时结合个人情况进行补偿之后离职。

在一些较好的区域市场，企业可能还在继续扩张，但在调控严格的一二线城市及周边地区，量缩价稳，固守在这样区域只能收缩。

而这样的调整可能才刚刚开始。我们看到的是这些大的品牌房企，上市公司，水面之下的暗潮涌动可能更严重。“大规模的房企间并购、房企裁员以及战略调整都将会不断涌现。”58安居客房产研究院首席分析师张波指出。

裁员、银行收紧贷款、房企资金紧张，似曾相识的场景，这是要重蹈2008年地产寒冬的覆辙吗？房价会跌吗？

四

要回答这个问题，我们要从从经济体的角度，放眼更长的眼光寻找真正的答案。过去十年，真正的变化是：从2008年到2018年的全面面临抗衰退和抗危机政策，而2018年以后，真正面临的问题是经济周期和经济的韧性正在恢复的问题。 中国现在不是一个经济体，中国是两个经济体。一个是从2008-2018年以来，抗危机政策所重建的经济体和经济增长链条；另一个是2016年以来，特别是2018年以后看到的中国经济自发增长的动力正在不断的形成。

在这10年中国不断形成经济自发增长动力的基本面下，可以肯定的一个答案是，2018年的房地产不会再重复2008年的道路，前些天TOP房企上半年年半增收增利的销售额就是最好的证明。

2018年的这场房地产淬炼，终极目的是，要终结过去那个和金融息息相关的房地产时代！

房地产行业即将迎来一轮真正的“洗礼”，也只有这样，越来越多中小房企、依托金融的房企才会将出局，而大型房企的抗风险能力会越来越强。通过解绑金融，才能让房地产行业真正服务于居住需求，才能让资金重新服务于实体经济，才能让中国经济走得更为稳健。 

这个阵痛的过程可能很长，谁能熬得过去谁就能获得最终的胜利！当然，指望阵痛期房价大跌也是不现实的。而房子的价格归根到底还是由供需关系决定的，目前很多城市的房市仍是供不应求的状态，并不愁卖，指望着借机房价大跌恐怕很难实现。  

这一轮洗牌后，单纯拿地盖房子的开发商可能要推出历史舞台了，未来对开发商的要求将会是配合未来城市诉求的城市配套运营商。怎样实现对土地价值的升级、城市贡献的二次认知或许才是下一个时代开发商新的竞争点。

本文为作者独立观点，且不构成投资建议。